Investire in immobili è ancora una buona idea?

24 gennaio 2025  |  Scalable Capital
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Investire nel mattone conviene? In questo articolo esaminiamo pro e contro, esplorando le alternative possibili, come gli ETF immobiliari.

Perché investire nel mattone piace così tanto?

Molte persone, avendo risparmi da parte, si chiedono se la scelta giusta sia investire nel settore immobiliare acquistando una casa diversa da quella in cui vivono, magari con l’intenzione di affittarla e/o rivenderla a un prezzo più alto.

In Italia, un po’ per motivi culturali, un po’ per l’ampia disponibilità di immobili a disposizione, la casa ha un valore speciale. Basti pensare che, nel 2023, il 75,2 % della popolazione possedeva almeno una casa di proprietà, dato tra i più alti al mondo. Inoltre, più di una famiglia italiana su cinque possiede una seconda casa (Report CasaDoxa, 2022). Nel nostro paese è particolarmente diffusa l’idea che il mattone sia uno degli investimenti sicuri per eccellenza, un bene rifugio dove investire anche la maggior parte dei propri risparmi.

“Non c’è niente di più sicuro di investire nel mattone” è una delle espressioni preferite degli investitori italiani, ma è davvero così? L'acquisto di una seconda casa può essere un buon modo per accumulare ricchezza e un'opzione per chi cerca una sicurezza finanziaria a lungo termine, ma comporta anche una serie di obblighi, svantaggi e rischi. In questo articolo esamineremo i pro e i contro dell'investimento in immobili, e scopriremo le alternative per partecipare alla crescita del mercato immobiliare, come l'investimento in fondi o ETF immobiliari.

Vantaggi e svantaggi dell'acquisto di una casa a scopo di investimento

La proprietà di una casa ha una serie di vantaggi, come il reddito passivo in caso di affitto e le eventuali plusvalenze rispetto al prezzo di acquisto. Approfondiamo questi aspetti.

Vantaggi

  • Reddito passivo: il reddito passivo può essere generato anche dopo l'acquisto di una casa, ad esempio, se la casa in questione viene affittata. Questo reddito passivo ha l'ulteriore vantaggio di essere prevedibile, il che consente agli investitori una migliore pianificazione finanziaria.
  • Plusvalenza: il valore dell'immobile può aumentare nel corso degli anni (ad esempio, in Italia, secondo l’Istat, il prezzo delle abitazioni nel II trimestre 2024 è aumentato del 3,2 % sul trimestre precedente e del 2,9 % in un anno), generando una plusvalenza, ossia la differenza positiva tra il prezzo di acquisto dell'immobile e il suo prezzo di mercato attuale.
  • Rendimento potenzialmente maggiore: se l’immobile viene acquistato a un prezzo conveniente e valorizzato nel tempo, il ritorno economico può essere elevato, soprattutto in zone in via di sviluppo.
  • Utilizzo personale o familiare: l’immobile può essere messo a disposizione di un figlio o utilizzato come abitazione per la famiglia, garantendo una soluzione abitativa stabile.
  • Valore emotivo e sicurezza patrimoniale: avere un bene tangibile come una casa può offrire una sensazione di stabilità e sicurezza, un aspetto importante per chi considera il proprio investimento anche come un'eredità futura.

Svantaggi

D'altra parte, l'acquisto di una seconda casa come investimento presenta anche alcuni svantaggi, come la necessità di un notevole risparmio per l'acquisto iniziale o i rischi insiti in questo tipo di investimento.

  • Necessità di un budget significativo: per investire nel settore immobiliare è necessario acquistare una casa, di solito attraverso un mutuo ipotecario e un anticipo (generalmente circa il 20 % del valore). Si tratta di un'operazione che richiede notevoli risparmi e un reddito regolare e stabile per poter ripagare le rate del mutuo. Inoltre, è necessario tenere conto dei costi di mantenimento di una seconda casa, come le spese di servizio, l'imposta comunale, la manutenzione e le riparazioni, l'acqua, l'elettricità, il gas e altre utenze, l'eventuale ripartizione, l'assicurazione o il mutuo stesso.
  • Assenza di diversificazione: investendo in un singolo immobile, ci si espone a rischi specifici legati alla zona. Ad esempio, un aumento della criminalità, la chiusura di grandi aziende o negozi di riferimento, oppure una nuova infrastruttura che rende la zona meno attraente (come una strada a scorrimento veloce o una discarica) possono abbassare i valori immobiliari e ridurre l’attrattiva per gli affittuari. Come riferimento, l'ISTAT riporta che il prezzo medio delle abitazioni in Italia è calato di oltre il 10% dal 2010 ad oggi. Una delle cause principali è lo spopolamento dei piccoli paesi e la concentrazione della popolazione al nord e nelle grandi città.
  • Altri rischi: sia l'acquisto che la vendita di un immobile, sia la locazione a scopo di investimento sono operazioni che comportano rischi, ad esempio quelli derivanti da possibili cambiamenti del contesto economico o dalla solvibilità finanziaria del proprietario o degli inquilini. In Italia, più di un affittuario su tre (39 %) ha dovuto affrontare problemi legati a proprietari morosi. Questo dato mostra l'importanza di considerare anche il rischio di morosità e l’impatto che potrebbe avere su un investimento immobiliare diretto (fonte: Repubblica).

Investire in immobili con gli ETF immobiliari

Per chi non ha i mezzi o la volontà di accettare i rischi legati all’acquisto diretto di un immobile, esistono alternative per beneficiare della crescita del mercato immobiliare, con costi ridotti e senza impegni gestionali. Gli ETF immobiliari (Exchange-Traded Fund) permettono di investire in modo trasparente e diversificato, richiedendo un capitale inferiore rispetto all’acquisto diretto di immobili. Questi strumenti possono includere tra le proprie attività società specializzate nello sviluppo e nella gestione immobiliare, o anche REIT (Real Estate Investment Trust), trust di investimento immobiliare che operano su diverse tipologie di proprietà. In Italia, l’equivalente dei REIT è rappresentato dalle SIIQ (Società di Investimento Immobiliare Quotata), che funzionano in modo simile con l’obiettivo di rendere accessibili investimenti immobiliari diversificati e produttivi di reddito.

L'investimento in immobili può essere un'opzione per gli investitori alla ricerca di un reddito passivo e di plusvalenze a lungo termine. Tuttavia, bisogna considerare che questo investimento richiede un capitale iniziale considerevole e comporta rischi legati al futuro del mercato immobiliare. Alternative come gli ETF immobiliari offrono l'accesso al mercato immobiliare e la possibilità di approfittare della crescita del settore e la generazione di profitti senza dover acquistare un immobile vero e proprio.

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